拆迁评估的估价特点

1、估价数量大

城市拆迁往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少的发生大规模城市房屋拆迁。由于拆迁数量大、待拆迁的户数多，因此带来的拆迁估价数量很大，少则一、二栋，多则成片乃至一个或多个小区。

2、涉及面广，社会影响大

拆迁房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权用房，也有共有产权用房。因此从企事业单位来说，拆迁不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，城市房屋拆迁估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。

3、估价对象复杂，需要协调各种关系相对于其他目的的估价。

拆迁估价的对象比较复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，拆迁人和众多的被拆迁人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，因此协调各种利益关系成为了估价的重要工作之一。＆zwj；

一、房屋拆迁诉讼时效是多久

1、以移地安置方式发生

一般以拆迁人给被拆除房屋的使用人发出的《选房通知书》或《看房通知书》上所确定的期限届满之日起开始计算。根据房屋拆迁的行政法规和当地的政策规定，拆迁人对移地安置的，往往一次性提供安置房源提供挑选。杨明明律师在这里说明在拆迁实践中，在此之前拆迁人都给被拆除房屋使用人发书面通知，通知他们在一定期间内挑选房屋且签订相关协议。如果对拆迁人提供的房源没看好而放弃，要重新主张就必须在接到选房或看房通知单后，在最后一天期限内次日起两年之间主张权利，否则就会丧失自己的胜诉权。

2、以回迁安置方式而发生

对于这种情况，应以《准予回迁安置通知书》上确定的期限届满之日起开始计算。因为从这时开始，如果不给被拆除房屋使用人回迁安置的，该房屋使用人就知道权利被侵犯。从房屋拆迁的一般实践情况来看，回迁安置的，拆迁人一般都给提供过渡性房源或提供过渡性房源安置房屋的费用。按照拆迁行政法规和当地政府的相关政策规定，长短会因建设规模大小和建设楼宇的高低不同而不同，但最长的时间为3年。有时过渡期往往还延长，即超过《准予回迁安置通知书》上所规定的最后回迁期限。

3、以货币化安置形成

应当以拆迁人下发的《领款通知单》所确定的期限届满之日起计算。从这时开始，如果拆迁人不将货币发放给使用人，那么该使用人就应该知道自己享有的货币化安置权利被侵犯。如果从这时开始两年内不主张自己的权利，去申领房款，而在两年以后才要，拆迁人不给，则其可以向法院起诉，但丧失了胜诉权。

二、房屋拆迁补偿标准

一般情况下，城市房屋拆迁分住宅和非住宅两种来确定安置标准。拆除非住宅房屋，拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积安置，房屋的建筑面积以房屋产权证注明的建筑面积为准。如果确实因工作需要，被拆迁人希望增加房屋面积，在一般情况下应按照等价交换的原则，由拆迁人与被拆迁人协商解决分情况处理。

1、公有非住宅对于公有非住宅这种如粮、煤、理发、饮食店、集贸市场以及文教、卫生等具有区域功能的与生活密切相关的或事业性单位房屋，一般情况下应按规划要求就近安置。如果是对环境有污染的企业，应按城市规划的要求异地安置。

2、私有非住宅如果对拆迁原所有人自己依法营业并以此作为主要生活来源的，应以原建筑面积，并适合于营业的房屋对原所有人进行安置。而经批准利用私有住宅改为非住宅用房的，其安置办法一般意义上是由县级以上人民政府确定。出租给他人使用的私人非住宅房屋，根据各地方拆迁办法具体规定办理。

3、改动性质改动性质问题，一般意义上，原使用人经房地产管理机关批准，将公有住宅改为非住宅的，拆迁时按住宅安置。如果擅自将公有住宅改为非住宅或转租给他人的，应从承租总面积中扣除，不作为安置依据。